こんばんは。マルイ株式会社 井手浩一です。
相場より高く売れる理由に、需要と供給のバランスが挙げられます。

ライバル物件の量がどの程度か

売出し条件が良くても、ライバル物件が多ければ需要と供給のバランスが悪くなり、適正価格でも売れないということになります。
逆にライバル物件が少なければ、その物件は取り合いが起き価格は高値で取引されるという事です。
ライバル物件の状況も加味して売出価格を提案してくれる不動産会社を選びたいですね。